Calculadora de Costos de Construcción en Perú 2026
Estime el costo por m² y el costo total de su proyecto con los Valores Unitarios Oficiales de Edificación vigentes. Ajuste área, ubicación, acabados, sistema estructural y condición del suelo.
Datos Generales del Proyecto
Valores Unitarios Oficiales de Edificación Datos de construcción: CVU Marzo 2026 — Costa Tipo de cambio BCRP: 2026-11-14
Parámetros Técnicos
Costos Adicionales
Ítems Personalizados (Opcional)
Resumen de la Estimación
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Costo de construcción por m² en el Perú en 2026
El costo de construir en el Perú se expresa habitualmente en soles por metro cuadrado techado y depende, antes que de cualquier otra variable, de la calidad de los acabados. La diferencia entre levantar un casco estructural sin revestimientos y entregar una vivienda con acabados importados supera el factor de nueve a uno, incluso sobre el mismo terreno y con el mismo sistema constructivo.
La tabla siguiente recoge los valores vigentes de la región Costa según CVU Marzo 2026 — Costa. Corresponden al costo directo de edificación: la obra en sí, sin contingencias, honorarios, impuestos ni margen del constructor.
| Categoría | Calidad | S/ por m² | USD por m² | Qué incluye típicamente |
|---|---|---|---|---|
| A | Lujo | S/ 2,639 | USD 776 | Acabados importados, carpintería fina, domótica, ascensor y sistemas especiales. |
| B | Premium | S/ 1,735 | USD 510 | Porcelanato de gran formato, melamina de alta densidad, aire acondicionado, buena grifería. |
| C | Estándar | S/ 1,214 | USD 357 | Solución habitual de vivienda urbana: porcelanato o cerámico, muros tarrajeados y pintados. |
| D | Económica superior | S/ 957 | USD 281 | Cerámico nacional, carpintería de madera corriente, instalaciones completas pero sencillas. |
| E | Económica | S/ 632 | USD 186 | Cemento pulido o cerámico básico, tarrajeo simple, instalaciones mínimas. |
| F | Rústica mejorada | S/ 439 | USD 129 | Obra gris con acabados parciales; puertas y ventanas básicas. |
| G | Rústica | S/ 292 | USD 86 | Casco estructural sin acabados: muros sin tarrajear y pisos sin revestir. |
Conversión referencial a S/ 3.40 por dólar. Los valores de Lima Metropolitana y Callao, Sierra y Selva se obtienen aplicando los factores de localización descritos más abajo.
Cómo calcula los costos esta herramienta
La calculadora parte del valor unitario oficial de la categoría elegida y lo ajusta mediante factores multiplicativos que recogen las condiciones concretas del proyecto. El resultado es el costo directo; sobre él se acumulan después los costos indirectos, el margen y el impuesto:
- Costo directo = valor unitario por m² × factor de ubicación × factor de sistema estructural × factor de cobertura × factor de suelo × factor de altura × área techada.
- Costos indirectos: sobre el costo directo se calculan la contingencia (10 % por defecto), los honorarios de diseño (8 %) y la dirección de obra (5 %). La suma de los cuatro conceptos constituye el subtotal.
- Margen del constructor (15 % por defecto) sobre el subtotal. El resultado es el precio de venta.
- IGV (18 % por defecto) sobre el precio de venta, no sobre el subtotal. Esta es la secuencia que aplica la administración tributaria: el impuesto grava el precio finalmente facturado.
- Ítems personalizados: las partidas que usted añada manualmente o importe por CSV se suman al final, fuera del cálculo porcentual, para que no arrastren contingencia ni honorarios si usted no lo desea.
Ejemplo: vivienda de 150 m² en dos pisos, acabados estándar
Con los valores por defecto de la calculadora y una vivienda de concreto armado sobre suelo firme en la Costa, el resultado se descompone así:
| Costo directo de edificación | S/ 182,082 |
|---|---|
| Contingencia (10 %) | S/ 18,208 |
| Honorarios de diseño (8 %) | S/ 14,567 |
| Dirección de obra (5 %) | S/ 9,104 |
| Margen del constructor (15 %) | S/ 33,594 |
| IGV (18 %) | S/ 46,360 |
| Costo total estimado | S/ 303,915 |
| Equivalente por m² techado | S/ 2,026 / m² |
Obsérvese la distancia entre el valor unitario de tabla y el costo por m² realmente desembolsado: los costos indirectos, el margen y el impuesto elevan la cifra de forma sustancial. Presupuestar únicamente con el valor unitario es el error más frecuente al planificar una obra.
Qué incluye y qué no incluye el costo de construcción
Incluido en la estimación
- Estructura: cimentación, muros, columnas, vigas y techos.
- Albañilería, tarrajeo y revestimientos de muros y cielorrasos.
- Pisos, contrazócalos, puertas y ventanas.
- Aparatos y accesorios sanitarios de los baños.
- Instalaciones eléctricas y sanitarias interiores.
- Contingencia, honorarios de diseño y dirección de obra.
- IGV y margen del constructor.
No incluido — presupuéstelo aparte
- Terreno, saneamiento físico-legal e independización.
- Licencia de edificación, tasas municipales y conformidad de obra.
- Estudio de mecánica de suelos, topografía y expediente técnico.
- Conexiones domiciliarias definitivas de agua, desagüe y electricidad.
- Obras exteriores: cercos, veredas, jardines, estacionamientos, piscinas.
- Ascensores, grupo electrógeno, cisterna y sistemas contra incendios.
- Mobiliario fijo, cortinas, equipamiento y decoración.
Para las partidas no incluidas, la calculadora ofrece la sección de ítems personalizados: puede añadirlas una a una o importarlas desde un archivo CSV y se sumarán al total sin distorsionar el cálculo porcentual de la edificación.
Cómo influyen la ubicación, los acabados y el suelo
Cada factor actúa de forma multiplicativa sobre el costo directo, de modo que sus efectos se componen. Una vivienda en la selva, con losa maciza y sobre terreno de relleno, acumula los tres recargos.
| Variable | Opción | Efecto | Motivo |
|---|---|---|---|
| Ubicación | Lima Metropolitana y Callao | +2 % | Transporte de materiales, disponibilidad de mano de obra especializada y costo logístico según la distancia a los centros de producción. |
| Costa | base | ||
| Sierra | +4 % | ||
| Selva | +16 % | ||
| Sistema estructural | Concreto armado | base | Consumo de acero y encofrado, velocidad de ejecución y grado de industrialización del sistema. |
| Albañilería confinada | −15 % | ||
| Prefabricado | +5 % | ||
| Steel frame ligero | +15 % | ||
| Cobertura | Losa aligerada | base | Volumen de concreto, densidad de acero y carga que la estructura debe soportar. |
| Losa maciza | +20 % | ||
| Techo de calamina | −40 % | ||
| Condición del suelo | Suelo firme | base | Profundidad de cimentación requerida, necesidad de mejoramiento del terreno o de excavación en roca. |
| Relleno | +15 % | ||
| Rocoso | −10 % | ||
| Número de pisos | 1 a 2 | base | A mayor altura, mayores secciones estructurales, más acero y cimentaciones más exigentes. |
| 3 a 4 | +5 % | ||
| 5 a 6 | +10 % | ||
| 7 o más | +15 % |
De dónde provienen los valores utilizados
La base de costos no es una estimación propia. Procede de los Valores Unitarios Oficiales de Edificación que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento aprueba por resolución ministerial para cada ejercicio fiscal, publicados y difundidos por el Colegio de Arquitectos del Perú, con la actualización de índices del Instituto Nacional de Estadística e Informática.
- Base de costos
- Valores Unitarios Oficiales de Edificación — CVU Marzo 2026 — Costa
- Referencia normativa
- CVU Marzo 2026 — R.D. N° 00015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU, R.J. N° 062-2026-INEI, Región Costa (excl. Lima Metropolitana y Callao)
- Zona de aplicación
- Región Costa, excluidas Lima Metropolitana y Callao. Las demás regiones se derivan por factor de localización.
- Tipo de cambio
- Banco Central de Reserva del Perú, serie PD04639PD — actualizado el 2026-11-14 (S/ 3.40 por dólar). Se refresca cada 24 horas.
- Fuente oficial
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento · Colegio de Arquitectos del Perú — Valores Unitarios Costa
Dos fechas distintas, no confundirlas. Los valores unitarios de construcción corresponden al período CVU Marzo 2026 — Costa y sólo cambian cuando se publica un cuadro nuevo. El tipo de cambio es un dato diario e independiente. Una estimación puede tener, legítimamente, la base de costos de marzo y el tipo de cambio de hoy.
Cómo interpretar la estimación
El resultado es un orden de magnitud, no un presupuesto. Sirve para decidir si un proyecto es viable, para comparar alternativas de acabado o de sistema constructivo y para detectar una cotización desalineada del mercado. No sirve para contratar una obra.
Tres precauciones al leerlo:
- Trabaje con rangos. Una estimación paramétrica en fase de anteproyecto tiene una dispersión razonable de ±15 % a ±20 %. Si el número es ajustado, súbalo antes de comprometerse.
- Revise la contingencia. El 10 % por defecto es prudente en obra nueva sobre terreno conocido. En remodelación, en terreno con historia o con proyecto poco definido, quédese corto por debajo del 15 %.
- Compare por m² total, no por valor unitario. Al contrastar con una cotización real, use el costo total dividido entre el área techada; el valor unitario de tabla excluye indirectos, margen e impuesto y no es comparable.
Cuando el proyecto avance, sustituya esta estimación por un presupuesto de obra por partidas, con metrados y análisis de precios unitarios, elaborado por un profesional colegiado. Es lo que exigirán tanto la entidad financiera como el contratista.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta construir por metro cuadrado en el Perú en 2026?
Según los Valores Unitarios Oficiales de Edificación vigentes (CVU Marzo 2026 — Costa), el costo de referencia en la región Costa va desde S/ 292 por m² para una construcción rústica hasta S/ 2,639 por m² para una edificación de lujo. Una vivienda de calidad estándar se sitúa alrededor de S/ 1,214 por m². Estas cifras corresponden al costo directo de edificación; el costo total del proyecto incorpora además contingencias, honorarios de diseño, dirección de obra, IGV y el margen del constructor.
¿Qué es el Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificación?
Es la tabla de costos por metro cuadrado que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento aprueba anualmente por resolución ministerial, desagregada en siete partidas (muros y columnas, techos, pisos, puertas y ventanas, revestimientos, baños e instalaciones) y en cuatro regiones geográficas: Lima Metropolitana y Callao, Costa, Sierra y Selva. Se emplea como base oficial para determinar el valor de las edificaciones en el Perú.
¿El costo por m² incluye el terreno?
No. Los valores unitarios se refieren exclusivamente a la edificación. No comprenden el precio del terreno, ni las obras exteriores, cercos, piscinas, ascensores, mobiliario fijo, conexiones domiciliarias definitivas ni las licencias municipales, que deben presupuestarse por separado.
¿Está incluido el IGV en la estimación?
Sí. La calculadora aplica el IGV, con un valor por defecto de 18 %, sobre el precio de venta —es decir, después de sumar el margen del constructor al subtotal—. Puede modificar el porcentaje o fijarlo en cero si la operación se encuentra exonerada o si desea trabajar con valores sin impuesto.
¿Cuánto encarece construir en la sierra o en la selva?
La herramienta aplica factores de localización calculados comparando los cuadros oficiales de cada región con el de la Costa: Lima Metropolitana y Callao encarecen aproximadamente un 2 %, la Sierra un 4 % y la Selva un 16 %. La diferencia responde principalmente al transporte de materiales y a la disponibilidad local de mano de obra especializada.
¿Cuánto influye el número de pisos en el costo?
La estructura debe absorber más carga a medida que crece la altura, lo que exige mayores secciones, más acero y cimentaciones más profundas. La calculadora no aplica recargo entre uno y dos pisos, añade 5 % entre tres y cuatro, 10 % entre cinco y seis, y 15 % a partir de siete niveles.
¿Esta estimación sirve para solicitar un crédito hipotecario o de construcción?
Sirve como referencia inicial para dimensionar la inversión y ordenar una conversación con el banco, pero no la sustituye. Las entidades financieras exigen un presupuesto de obra detallado por partidas, con metrados, análisis de precios unitarios y cronograma valorizado, elaborado y firmado por un profesional colegiado.
¿Con qué frecuencia se actualizan los valores?
Los valores unitarios oficiales se aprueban por resolución ministerial para cada ejercicio fiscal, y el sistema los incorpora cuando el Colegio de Arquitectos del Perú publica el cuadro correspondiente. El tipo de cambio se obtiene del Banco Central de Reserva del Perú y se refresca cada 24 horas.
¿Necesita una valorización formal, un análisis de máximo y mejor uso o asesoría para un proyecto concreto en el Perú? Escríbanos y lo conversamos.
